Los inversores en bienes raíces, ya golpeados por las altas tasas de interés, ahora enfrentan la perspectiva de importantes depreciaciones provocadas por nuevas regulaciones europeas.
Los propietarios de inmuebles en toda la región necesitarán invertir sumas enormes en renovaciones para asegurarse de que sus edificios no emitan niveles ilegales de dióxido de carbono o consuman cantidades excesivas de energía, según abogados que asesoran al sector.
La situación “está causando enormes problemas”, dijo Rory Bennett, un asociado gerente en la práctica inmobiliaria de Linklaters en Londres. Las carteras que contienen edificios ineficientes en energía enfrentan “la tarea de gastar una gran cantidad de capital para poner eso en orden, junto con refinanciar o reconvertir a las tasas de interés más altas que hemos visto en décadas”.
Este mes, los legisladores de la Unión Europea aprobaron la Directiva de Rendimiento Energético de los Edificios. La implementación será gradual, durando más de una década, pero los propietarios de inmuebles que se rezaguen demasiado corren el riesgo de verse cargados con activos que ya no se pueden vender ni alquilar.
La directiva tiene la intención de obligar a los propietarios de inmuebles a embarcarse en renovaciones a gran escala para mejorar las credenciales ambientales de los edificios en toda Europa, y garantizar que el bloque cumpla con su compromiso con el Acuerdo de París. Por el momento, las renovaciones en la región solo reducen el consumo de energía anual en un 1%, según la Comisión Europea. Para cumplir con sus requisitos climáticos, la UE dice que los propietarios de inmuebles necesitan aumentar el gasto en renovaciones en €275 mil millones ($ 300 mil millones) anuales.
“Son sumas enormes de dinero”, dijo Bennett. “La realidad es que habrá algunos que simplemente no pueden permitirse o preferirían no cumplir con la directiva legislativa en base a que pagar una multa es, al menos a corto plazo, más fácil que tener que gastar una gran cantidad de sus reservas en llevar su stock a un nivel superior”.
Para los inversores en bienes raíces, la nueva ola de requisitos verdes se suma a las consecuencias de las tasas de interés más altas. La situación ha comenzado a atraer a vendedores en corto, que ahora están apuntando a los eslabones más débiles en un mercado inmobiliario global que está luchando en varios frentes.
La nueva ley de rendimiento energético de Europa probablemente afectará a decenas de miles de edificios en toda la región. Para 2033, los propietarios de inmuebles deberán haber renovado una cuarta parte de los edificios de mayor consumo de energía de la UE. Las calderas de combustibles fósiles están fuera y los edificios listos para paneles solares están adentro. Y para 2030, todos los edificios nuevos deben ser libres de emisiones.
La directiva es parte de un paquete de iniciativas adoptadas recientemente para poner verde la economía de la UE, e incluye la responsabilidad legal por no abordar los daños ambientales, así como la divulgación obligatoria de datos de energía, emisiones y uso de agua.
El Reino Unido también planea reglas que obligarán a los propietarios de inmuebles a embarcarse en actualizaciones ambientales. Mount Street, una empresa con sede en Londres que gestiona €65 mil millones de préstamos inmobiliarios europeos, estima que alrededor del 70% de la propiedad comercial de Gran Bretaña actualmente tiene un certificado de rendimiento energético (EPC) de grado C o inferior. Eso implica importantes actualizaciones por delante ya que el plan del Reino Unido da a todos los propietarios de edificios hasta abril de 2027 para alcanzar al menos un grado de C. Para abril de 2030, un edificio no puede caer por debajo de B para seguir operativo.
Jim Gott, que dirige el equipo de vigilancia de activos en Mount Street, dice que la propuesta actual implica una necesidad de inversión de hasta £150 mil millones ($189 mil millones).
“En muchos lugares, vas a tener problemas”, dijo Gott. “Si no cumples con esos objetivos de EPC, se vuelve efectivamente ilegal alquilar el espacio. Afectará el valor capital del edificio”.
Aproximadamente el 60% del espacio de almacén del Reino Unido está en camino de no alcanzar una calificación B para 2030, según el bufete de abogados Ashurst, que citó datos publicados en Logistics Matters.
Reglas de EPC más estrictas se están convirtiendo en un “precipicio regulatorio” potencial para oficinas europeas no alquilables, dijo Kim Politzer, jefe de investigación de bienes raíces europeos en Fidelity International. “Edificios de calidad inferior en ubicaciones secundarias necesitan renovaciones de capex costosas” y “las sumas se están volviendo más difíciles de sumar”.
En la UE, alrededor del 85% de los edificios fueron construidos antes de 2000, según la Comisión Europea. Debido al bajo rendimiento energético, son los mayores consumidores de energía en un momento en que dos tercios de las fuentes de energía para calefacción y refrigeración son combustibles fósiles. La UE quiere reducir las emisiones del sector en un 60% para 2030.
Consideraciones como estas han cobrado una importancia creciente en las negociaciones de inversión y en los procesos de toma de decisiones, dijo Jean-François Vandenberghe, especialista en bienes raíces de Baker McKenzie. Algunos propietarios y administradores de activos están abrazando la nueva tendencia, mientras que otros se centran en mitigar las obligaciones, dijo.
Por otro lado, los edificios que ya son verdes están más demanda que nunca. En los principales mercados de la UE, el 22% del stock de oficinas estaba certificado como sostenible a mediados de 2023, frente al 15% en 2019, según CBRE, un asesor inmobiliario. Otros estudios de CBRE encontraron que cuando se tienen en cuenta los efectos del tamaño del edificio, la ubicación, la edad y el historial de renovación, los edificios certificados verdes exigen un 7% de prima de alquiler.
La demanda de propiedades verdes por parte de las mayores empresas de la UE actualmente supera la disponibilidad en más del 50%, según un informe de noviembre de Jones Lang LaSalle Inc.
Bennett en Linklaters dijo que lo llaman regularmente a reuniones en las que “pasamos horas hablando sobre qué hacer”.
Por ahora, los inversores en bienes raíces solo esperan que la situación económica general mejore y suavice el impacto del shock regulatorio que se avecina.
“Si el entorno económico mejora, las tasas de interés bajarán y eso realmente ayudará con la toma de decisiones”, dijo Bennett. Daría a los inversores en bienes raíces “un poco más de margen de maniobra”.
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