KKR dice que la corrección del mercado inmobiliario de China puede estar sólo a medio camino de completarse

Edificios de gran altura están iluminados por la noche en el New Area de la Costa Oeste de Qingdao, provincia de Shandong, en el este de China, el 22 de marzo de 2024.

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PEKÍN – Los problemas inmobiliarios de China probablemente están lejos de terminar y los problemas de la industria deben abordarse rápidamente si el crecimiento general del PIB ha de aumentar significativamente, según un informe publicado el jueves por la firma de inversiones global KKR.

Esa es una de las dos conclusiones clave de un reciente viaje a China realizado por Henry H. McVey, jefe de asignación de activos globales y macro en la firma. Fue su cuarta visita en poco más de un año.

“Una industria inmobiliaria fundamentalmente sobredimensionada debe abordarse, y rápidamente”, dijo en el informe, que cuenta con la participación de Changchun Hua, economista jefe de KKR para Gran China, como coautor.

“En segundo lugar, la confianza debe ser restaurada para impulsar el ahorro nuevamente”, dijo McVey, señalando que eso impulsaría a los consumidores y empresas a gastar en la mejora de productos de mayor calidad, como han promovido las autoridades chinas.

Una vez el sector inmobiliario y sectores relacionados representaron aproximadamente una quinta parte o más de la economía de China, dependiendo de la amplitud de los cálculos de los analistas. La industria inmobiliaria se ha desplomado en los últimos años después de la represión de Pekín sobre la alta dependencia de los desarrolladores de deuda para el crecimiento.

Basándose en comparaciones con las correcciones del mercado de vivienda en EE. UU., Japón y España, el informe de KKR dijo que la “corrección del mercado de vivienda en China puede estar solo a la mitad en términos de su profundidad”.

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“Tanto el precio como el volumen deben someterse a presión para completar el ciclo de limpieza”, dijo el informe. “Hasta la fecha, sin embargo, ha sido en gran medida una contracción en el volumen”.

Aunque el informe de KKR no proporcionó muchos detalles sobre las expectativas de políticas inmobiliarias específicas, los autores dijeron que más acción por parte de Pekín para mejorar el sector inmobiliario de China “podría cambiar sustancialmente la percepción de los inversores”.

En medio de tensiones geopolíticas, la caída del mercado inmobiliario del país y la disminución de las acciones han llevado a que muchos inversores institucionales extranjeros se detengan a la hora de invertir en China.

“Según algunos de nuestros trabajos de encuesta propietarios, muchos asignadores de activos han considerado reducir la exposición a China al 5-6%, frente al 10-12% actual en un momento en que pensamos que los fundamentos de la economía probablemente estén tocando fondo”, dijo el informe de KKR.

Gran parte de los datos oficiales chinos al inicio del año superaron las expectativas de los analistas.

Los funcionarios chinos han dicho que el sector inmobiliario sigue en un período de ajuste, mientras que Pekín cambia su énfasis hacia la manufactura y lo que considera un “desarrollo de alta calidad”.

Las autoridades también han publicado políticas para promover el apoyo financiero a desarrolladores de propiedades selectos, mientras que muchos gobiernos locales -aunque no necesariamente las ciudades más grandes- han relajado significativamente las restricciones de compra de viviendas.

Moderación de la carga inmobiliaria

KKR espera una ligera desaceleración en el crecimiento del PIB de China al 4.7% este año y al 4.5% el próximo año, con los factores inmobiliarios y relacionados con el Covid reduciendo a la mitad su arrastre sobre la economía de 1.4 puntos porcentuales en 2024 a un arrastre de 0.7 puntos porcentuales en 2025.

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“Nuestra conclusión es que: con la corrección en curso (propiedad) y algún posible apoyo político adicional, creemos que la carga para la economía general debería moderarse un poco en los próximos años”, dijo McVey en una declaración separada. También es director de inversiones de KKR Balance Sheet.

Se espera que la hostelería, alojamiento y la venta al por mayor aumenten modestamente su contribución al crecimiento en los próximos dos años, mientras que la digitalización y el cambio hacia una industria más neutral en carbono se espera que sigan siendo los mayores impulsores del crecimiento, según el informe.

Para los inversores, el informe dijo que un desarrollo más importante que el aumento del PIB de China sería si las autoridades podrían facilitar a las empresas y hogares acceder a los mercados de capital.

“Reparar los puntos débiles en la economía, especialmente en torno a la vivienda, finalmente mejoraría el costo del capital, y también permitiría que nuevas compañías de consumo accedieran probablemente a los mercados de capital a precios mejores si el mercado inmobiliario y la confianza se están comportando mejor”, dijo McVey en la declaración.

En marzo, Beijing anunció un objetivo de crecimiento del PIB de alrededor del 5% para este año. El ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Ni Hong, dijo el mes pasado que los desarrolladores deberían declararse en bancarrota si fuera necesario y que las autoridades promoverían el desarrollo de viviendas asequibles.

Los datos recientes han señalado cierta estabilización en la desaceleración del sector inmobiliario. El promedio móvil de siete días de las ventas de viviendas nuevas en 21 ciudades principales cayó un 34.5% interanual hasta el lunes, mejor que la caída del 45.3% registrada una semana antes, según Nomura, citando a Wind Information.

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En comparación con el mismo período en 2019, ese promedio de ventas solo disminuyó en un 27.8% hasta el lunes, en lugar de una caída del 47% una semana antes, dijo Nomura, señalando que la mayor parte de la mejora se produjo en las mayores ciudades de China.

Perspectivas del consumidor

KKR dijo que la mayor parte de su cartera local está en empresas de consumo y servicios, cuyos negocios reflejan cómo las personas chinas en el rango de ingresos medio a alto están gastando modestamente para mejorar sus estilos de vida.

“El crecimiento de la línea superior es sólido, los márgenes se mantienen y los consumidores están gastando en artículos menos llamativos como ‘hogares inteligentes’, mascotas y actividades recreativas”, dijo el informe. “El turismo doméstico también es fuerte”.

Las ventas minoristas aumentaron un 5.5% interanual en enero y febrero, impulsadas por un crecimiento significativo en el gasto durante las vacaciones del Año Nuevo Lunar.

A largo plazo, KKR aún espera que China pueda seguir el precedente histórico de cambiar su política para ser “más amigable para inversores”.

“Si bien nuestro mensaje no es una señal de todo claro para avanzar, es un recordatorio – usando la historia como nuestra guía – de que si China ajusta sus políticas internas para ser más amigables con los inversores (especialmente en lo que se refiere a las reformas del lado de la oferta), este mercado podría recuperarse significativamente desde los niveles actuales”, dijo el informe.