Nantucket se enfrenta a quién paga por proyectos climáticos y cuánto

A principios de este año, una casa frente al mar en Nantucket acaparó titulares después de que su precio de lista cayera un 74% en aproximadamente seis meses. La casa de tres dormitorios y dos baños pasó de $2.3 millones a $600,000 después de que 70 pies de costa cercana fueron erosionados en una tormenta del noreste, poniendo en riesgo la propiedad.

Pero la casa de estilo rancho en la costa sur de la isla frente a la costa de Massachusetts no es una anomalía. Y con miles de estructuras en riesgo, la cuestión de quién paga por los proyectos climáticos en Nantucket, y cuánto, ya está en juego.

Antes el corazón de la industria ballenera de Nueva Inglaterra, Nantucket ha evolucionado en un refugio veraniego para los ricos, con solo una pequeña banda de locales que permanecen durante el invierno. Casi el 70% de las casas en la isla son propiedad de personas que permanecen parte del año, según el Nantucket Current.

Y esas casas son caras. Según Zillow, el valor promedio de una casa unifamiliar en la isla es casi de $2.9 millones, en comparación con aproximadamente $650,000 para el resto de Massachusetts. De las 26 propiedades frente al agua listadas en Zillow, la mayoría de los precios de venta oscilan entre $10 millones y $20 millones, con uno listado por $35 millones. Pero los valores de las casas están cada vez más bajo escrutinio.

Shelly Lockwood, una agente de bienes raíces en Nantucket, le dijo a Fortune que comenzó a frustrarse el otoño pasado cuando comenzó a ver precios de listado para propiedades frente al mar en la isla que consideraba “realmente incorrectos”. Así que, en conjunto con el Comité Asesor de Resiliencia Costera de Nantucket, ayudó a lanzar una clase para agentes de bienes raíces para ayudarles a volver a evaluar las casas en riesgo.

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“Simplemente no es una buena imagen”, dijo. “Si comprara una casa por $10 millones y se cayera al agua y alguien no me lo dijera, estaría bastante molesto”.

El abogado Cris Farley le dijo a Fortune que ha estado ayudando a los propietarios a reducir sus impuestos sobre la propiedad para reflejar las pérdidas en el valor de la casa causadas por la erosión. Eso requiere una reducción de la oficina del tasador del pueblo, que Farley dijo que debería tener en cuenta la erosión a largo plazo de la playa en la que se encuentra una propiedad. 

Sin embargo, si una cantidad sustancial de casas pierden valor, los ingresos fiscales de la propiedad para todo el pueblo podrían verse afectados, en un momento en que los dólares fiscales pueden ser muy necesarios para abordar los problemas que afectan a los propietarios de viviendas frente al agua.

Quién paga

Ese costo para los contribuyentes ya ha sido calculado. En 2021, Nantucket adoptó un plan de resiliencia costera (CRP) que describe proyectos por un total de casi $1 mil millones que ayudarían a la isla a resistir algunas de las consecuencias de la erosión y el aumento del nivel del mar. Parte de ese plan implicaba segmentar la isla en “distritos de resiliencia costera”, dividiendo básicamente a Nantucket en diferentes zonas según su nivel de riesgo y necesidades únicas. 

Leah Hill, la coordinadora de resiliencia costera para el pueblo, le dijo al Boston Globe que si Nantucket no reduce los riesgos costeros para 2070, casi 2,400 estructuras corren el riesgo de inundaciones costeras y erosión, con daños que costarían $3.4 mil millones al año. 

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Una idea que ha surgido entre los funcionarios del pueblo es imponer tasas de perfeccionamiento a los propietarios de propiedades que se beneficiarían más de los proyectos de resiliencia, lo que reduciría el costo para el pueblo y los contribuyentes menos afectados.

Vincent Murphy, gerente de programas de sostenibilidad para el pueblo, le dijo a Fortune en un correo electrónico que muchos de los proyectos descritos en el CRP son pequeños, con beneficios muy localizados, que fue la principal razón detrás de la idea de tasas de perfeccionamiento.

“Cuando el pueblo y los vecinos se benefician de un proyecto y acuerdan emprender trabajos juntos, entonces los costos se compartirían”, dijo Murphy. “El pueblo pagaría una parte y los vecinos que se benefician también pagan en consecuencia.”     

Exactamente quién ayuda a pagar los proyectos y cuánto pagan sería determinado caso por caso según la cantidad de beneficiarios que tiene un proyecto y el grado en que se benefician, dijo Murphy. El pago se realizaría durante un período establecido de hasta 20 años.

Pero no todos en Nantucket están de acuerdo con el concepto. Cuando una resolución sobre un artículo sobre tasas de perfeccionamiento se sometió a votación en la reunión del pueblo del mes pasado, los votantes se opusieron al plan y cuestionaron si era justo hacer que algunos propietarios de propiedades soportaran más del costo que otros. Mientras que la hoja de ruta para los distritos de resiliencia costera avanzaba, se pospuso una votación sobre las tasas de perfeccionamiento.

“La forma en que está organizado, toda la isla se somete a esto y se divide en distritos, y esos distritos son cargados por proyectos bajo mejoras”, dijo Bobby DeCosta, un ex miembro de la junta selecta, en la reunión del pueblo, según el Nantucket Current. “Eso señala a los contribuyentes en esas áreas, a las personas que poseen propiedades junto a lagunas y playas, y que ya pagan la mayoría de los impuestos por nosotros.”

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